Necesito ayuda sobre hipoteca

Buenas , estoy adquiriendo un inmueble q esta en proindivision, tiene tres dueños de los caules una sola persona me esta dando venta (promesa de venta) los tres derechos,la cuestion es la siguiente:
1- la persona q me esta dando venta es dueña de una porcion proindivisa en el inmueble por herencia(asi esta en registro,3 dueños)
2-,la otra porcion ella tiene promesa de venta de otro de los dueños (aun no se concreta xq no se ha terminado de pagar)
3- sobre la tercera proindivision el dueño de esta parte ya fallecio y nadie habia aceptado herencia sobre dicha porcion, entonces la persona q menciono en el punto uno siguio un proceso en juzgados y fue declarada heredera universal del dueño fallecido del punto tres,aclaro fue declarada heredera de todos los bienes pero aun no ha inscrito ni presentado la declaratoria de heredera otorgada por el juez asi q no aparece en registro como dueña de esta tecera parte ni de la parte adquirida por promesa de venta del punto dos.
quiero hacer una hipoteca con el consentimiento de ella pero ahi entro en dudas.
1-puedo hipotecar la parte en q es dueña mas la parte segunda q esta adquiriendo por promesa de venta aun q esta no este completa de pagar ?
2- puedo hipotecar la parte q ha sido declarada como heredera(aun q no especifica q es heredera de esa pro indivision sino de caulquier propiedad del causante) aun q no este presentada en registro? quiza haciendo referencia a la sentencia del juez que la declara como heredera del fallecido que aparece como dueño de la tercera parte en registro???

quisiera hacerlo todo en una sola hipoteca, sera que si ejecuto el embargo asumiendo a q se puede hipotecar todo, sera q alguno de los dueños de las otras proindivisiones se puede oponer o en el caso del fallecido la familia de el?
soy un civil y necesito orientacion gracias y bendiciones

Mi pregunta es si ya el juez la declaro heredera de la tercera parte, porque no inscribe dicha resolusion,?????????y dos no puedes hipotecar los derechos que aparecen a favor de otros dueños, el registro te observaria el documento alegando que la persona a quien le prestaste no es dueña del 100, te lo podran inscribir en su porcentaje, en cuanto a la promesa de venta, es mejor que realize la respectiva compraventa y la inscriba para que pueda venderte el 100 de la proiedad.