Consulta sobre inscripcion en el registro.

Buenas Noches, deseo asesoría acerca de un inmueble en el cual no se puede inscribir nuevo propietario pues este tiene 2 presentaciones de compraventas las cuales fueron presentadas en 1984 y 1985 respectivamente, dichas compraventas no fueron inscritas la primera por no ser la propietaria quien la otorgo sino un familiar que no tenia poder para tal compraventa, y la segunda por haber sido otorgada por la persona que la compro al familiar y que tampoco era el propietario, ya que en ningún momento figuro como tal, la pregunta en si es como puedo hacer para cancelar las presentaciones, las cuales ya tienen más de 30 años y aparte como único dato aparece en el expediente del sistema del CNR que no se encontraron los instrumentos originales,? Muchas Gracias de antemano por su colaboración.

mmmm, es un caso atípico pero bonito, aunque no has dicho si intentas presentar una venta posterior o anterior a las presentadas, de eso depende la solución, debes tomar nota de lo que dispone primeramente el considerando IV de la ley de procedimientos uniformes, básicamente el problema radica en que dichas presentaciones fueron observadas en su momento y debe darse aviso a los titulares por medio de publicación, en la ley precitada podrás notar que según los artículos 4, 6,8,10, 16, 22 de esa ley, se da un plazo de 120 días hábiles, a partir de la publicación, para que dichos documentos sean retirados, caso contrario se deniega la inscripción, pero aún si persiste la presentación, en esto último esta el problema, sin publicación los titulares no pueden tener noticia y no les corre término,; en el caso que planteas no se cumple el tracto sucesivo, y existe una venta y tradición de dominio en los que actúo una persona sin poder, y la posterior venta y tradición de dominio las efectúo alguien que no era dueño, es decir faltan requisitos de ley para la validez de dichos contratos, en mi opinión puede enmarcarse en una causal de nulida absoluta del instrumento y consecuentemente en la nulidad del asiento de presentación según los siguientes artículos del CC:

Art. 651.- La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.
Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.
Art. 652.- Se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él o a su nombre, y adquirente la persona que por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a su nombre.
Pueden entregar y recibir a nombre del dueño sus mandatarios, o sus representantes legales.
En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el Juez su representante legal.
La tradición hecha por o a un mandatario debidamente autorizado, se entiende hecha por o al respectivo mandante.
Art. 653.- Para que la tradición sea válida debe ser hecha voluntariamente por el tradente o por su representante.
Una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.
Art. 654.- La tradición, para que sea válida, requiere también el consentimiento del adquirente o de su representante.
Pero la tradición que en su principio fue inválida por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación.
Art. 655.- Para que sea válida la tradición en que intervienen mandatarios o representantes legales, se requiere además que éstos obren dentro de los límites de su mandato o de su representación legal.
Art. 656.- Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere.
Art. 660.- Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas.
Art. 663.- Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada.
Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse éste transferido desde el momento de la tradición.
Art. 664.- La tradición da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes señalan, el derecho de ganar por la prescripción el dominio de que el tradente carecía, aunque el tradente no haya tenido ese derecho.
DE LA TRADICION DE LAS COSAS CORPORALES MUEBLES
Art. 665.- La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:
1º Permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente, o entregándosela realmente;
2º Mostrándosela;
3º Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guarda la cosa;
4º Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido.
5º Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro
título no traslaticio de dominio; y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc.
Art. 666.- Cuando con permiso del dueño de un predio se toman en él piedras, frutos pendientes u otras cosas que forman parte del predio, la tradición se verifica en el momento de la separación de estos objetos.
Aquel a quien se debieren los frutos de una sementera, viña o plantío, podrá entrar a cogerlos, fijándose el día y hora de común acuerdo con el dueño.
CAPITULO III
DE LAS OTRAS ESPECIES DE TRADICION
Art. 667.- La tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y para que surta efecto contra terceros, deberá inscribirse en el Registro público de la Propiedad.
Los instrumentos privados otorgados con anterioridad a la vigencia de este Decreto, cuyo original se hubiese perdido, tendrá el mismo valor la certificación del libro respectivo, expedida por el Alcalde Municipal con citación de la parte contraria.

Art. 717.- No se admitirá en los tribunales o juzgados de la República, ni en las oficinas administrativas, ningún título ni documento que no esté registrado, si fuere de los que conforme a este título están sujetos a registro; siempre que el objeto de la presentación fuere hacer valer algún derecho contra tercero.
Si no obstante se admitiere, no hará fe. Con todo, deberá admitirse un instrumento sin registro, cuando se presente para pedir la declaración de nulidad o la cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel instrumento.
También podrá admitirse en perjuicio de tercero el instrumento no inscrito y que debió serlo, si el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título posterior que hubiere sido inscrito.

Art. 1316.- Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario:
1º Que sea legalmente capaz;
2º Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio;
3º Que recaiga sobre un objeto lícito;
4º Que tenga una causa lícita


Art. 1335.- Hay un objeto ilícito en la enajenación:
1º De las cosas que no están en el comercio;
2º De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3º Lo hay también en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, o cuya propiedad se litiga, a menos que preceda autorización judicial o el consentimiento de las partes; pero aun sin estas condiciones, no podrá alegarse lo ilícito del objeto contra terceros de buena fe, tratándose de bienes raíces, si la litis o el embargo no se hubieren anotado con anterioridad a la enajenación.
Tampoco habrá objeto ilícito en la enajenación tratándose de los casos especificados en el art. 721

Art. 1551.- Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.
La nulidad puede ser absoluta o relativa.
Art. 1552.- La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.
Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.


Art. 1619.- La venta de cosa ajena produce, entre las partes, las obligaciones propias de la compraventa.

Art. 1622.- La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.


Art. 1902.- El mandato para vender, hipotecar o constituir cualquier derecho real o personal en inmuebles, deberá constituirse por medio de poder especial o en uno general con cláusula especial, en los que se determine el inmueble o inmuebles que sean objeto del contrato y se autorice al mandatario para recibir el precio o cantidades de dinero procedentes de estos actos. Si la venta no fuere al contado se expresará en el poder el plazo máximo que podrá conceder el mandatario.


OTRAS SOLUCIONES QUE SE ME OCURREN ES BUSCAR LA MANERA QUE LAS OBSERVACIONES HECHAS A ESOS DOCUMENTOS PRESENTADOS PUEDAN SER COMUNICADOS A LOS INTERESADOS POR MEDIO DE PUBLICACION Y TRANSCURRIDO EL PLAZO DE 120 DIAS HABILES Y EL PLAZO DE INTERPOSICION DEL RECURSO DE LEY, SE DENIEGUE LA INSCRIPCION, Y LUEGO PEDIR AL JUEZ DE LO CIVIL COMPETENTE LA CANCELACION DEL ASIENTO DE PRESENTACION, (CREO QUE PODRIA PEDIRSELE AL CNR QUE EFECTUE LA PUBLICACION DE LEY A LOS INTERESADOS).


DAR CON EL PARADERO DE LOS TITULARES, SUS REPRESENTANTES LEGALES, HEREDEROS DECLARADOS, O CURADOR DE HERENCIA YACENTE PARA QUE FIRME LA SOLICITUD DE RETIRO SIN INSCRIBIR DE ESOS DOCUMENTOS.