NECESITO ASESORÍA CASO DE ARRENDAMIENTO

Colegas, un amigo tiene la siguiente dificultad y me gustaría asesorarlo de la mejor manera, les pido su ayuda: el caso es que tenia un contrato únicamente verbal con el dueño del apartamento donde vive, pero el dueño vendió el apartamento, sin avisarle previamente a mi amigo, ahora se presenta el nuevo dueño y le dice que deje el inmueble en una semana.

El nuevo dueño sabia desde antes que el apartamento estaba alquilado.

Entre mi amigo y el anterior dueño se firmaron letras de cambio esas letras mi amigo ya las tiene en su poder, le ha estado alquilando durante 2 años, actualmente su situación es que ha cancelado el canon de arrendamiento hasta octubre, no ha cancelado noviembre y tendría que cancelar diciembre la próxima semana.

Qué puedo aconsejarle y qué puedo plantearle al nuevo dueño y su abogado, pues el colega ya lo llamo para que desocupe en menos de una semana!!

No tengo experiencia en estos casos, les solicito su ayuda.

Bueno como primer punto a su amigo "lanzarlo" de la noche a la mañana no puede el nuevo dueño pues para realizarlo necesita una orden judicial,asi que ante cualquier accion abusiva habra que estar atento.
En estos casos de contratos verbales los cuales la ley reconoce su existencia y por cierto los penaliza.
Art. 5. Ley de inquilinato- La falta de contrato escrito en el caso del artículo anterior será imputable al arrendador,
quien incurrirá por esa falta en una multa equivalente al 50% del canon mensual de arrendamiento
contratado y si no fuese posible establecer el monto de dicho canon, la multa será de 10 a 50 colones.

Ahora en estos casos a mi parecer tiene que privar un alto grado de sentido comun y no caer en un "legalismo" que podria traer solo agotarse.seamos practicos si bien su amigo no ha caido en ninguna causal para la terminacion del cantrato que estipula el articulo siguiente.

CAPITULO IV
DE LA EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO
Art. 24.- LOS ARRENDAMIENTOS Y SUBARRENDAMIENTOS DE QUE TRATA LA PRESENTE LEY,
EXPIRARÁN POR CONVENCIÓN DE LAS PARTES VOLUNTARIAMENTE CUMPLIDA, O POR SENTENCIA
JUDICIAL EN LOS SIGUIENTES CASOS.(1)
1) Por mora del inquilino en el pago de la renta, entendiéndose que incurre en mora el
inquilino que no paga la renta al arrendador, o no la deposita donde corresponde, dentro
de los ocho días siguientes a la fecha fijada para el pago;
2) Por destinarse el inmueble arrendado, en su totalidad o en su mayor parte, a un fin distinto
al de la vivienda, o a fines perjudiciales para su seguridad o limpieza o contrarios a las
buenas costumbres.
No se considerará que un local ha sido destinado a una finalidad distinta a la de la
vivienda, por el hecho de instalarse en él un establecimiento comercial o industrial, siempre
que concurran las circunstancias siguientes: que su activo no exceda de quince mil colones,
que el inquilino sea el dueño del negocio y que continúe habitando permanentemente,
en el mismo edificio, en piezas contiguas y comunicadas al establecimiento de que se trate;
3) Por almacenar en el inmueble arrendado, sin consentimiento escrito del arrendador,
sustancias inflamables o explosivas;
4) Por la destrucción total del inmueble arrendado;
5) Por su destrucción parcial que, a juicio de peritos, haga inhabitable el inmueble arrendado
o parte importante de él;
6) Por daños de consideración en el inmueble arrendado, causados por malicia o culpa del
arrendatario o de las personas que de él dependen;
7) Cuando el arrendatario hiciere, sin permiso escrito del arrendador, modificaciones o
alteraciones en el inmueble arrendado;
8) Cuando el propietario del inmueble pretenda hacer una nueva construcción en el mismo
solar del inmueble arrendado;
9) Cuando el propietario tuviere que hacer obras destinadas a aumentar la capacidad locativa
del inmueble o reparaciones indispensables que no puedan diferirse sin perjuicio del
arrendador o peligro del inquilino y siempre que sea indispensable la desocupación total
del inmueble para la realización de las obras.
Cuando se tratare de inmuebles ocupados por varios inquilinos la acción sólo podrá
dirigirse contra el arrendatario o arrendatarios que habiten en la porción o porciones del
inmueble en que hayan de ejecutarse las obras o reparaciones;
10) Cuando el inmueble arrendado amenazare ruina total o parcial; pero en este último caso,
la acción sólo podrá dirigirse contra el inquilino o inquilinos que habiten la porción o
porciones afectadas;
11) Cuando por motivo de utilidad pública tenga que ser destruido total o parcialmente el
inmueble arrendado, debiendo estarse, en este último caso, a lo dispuesto en la parte
final del ordinal anterior;
12) Cuando de conformidad al Código de Sanidad haya sido declarado insalubre el inmueble
arrendado;
13) CUANDO EL INQUILINO SE NIEGUE A REEMBOLSAR AL ARRENDADOR EL VALOR DEL
EXCESO EN EL SERVICIO DE AGUA CONSUMIDA, SIEMPRE QUE EL INQUILINO SE
HUBIERE COMPROMETIDO A ELLO, O QUE TAL EXCESO DE DEBA A CULPA DEL
ARRENDATARIO O USO INMODERADO DEL SERVICIO, ESTA CAUSAL NO SE APLICARÁ
AL ARRENDAMIENTO PARCIAL DE MESONES. (1)
14) Cuando el inquilino subarriende total o parcialmente el inmueble arrendado, sin
autorización escrita del arrendador;
15) Cuando el propietario, usufructuario o habitador de una casa la necesite para habitarla
él, su cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos, o parientes en el primer grado
de afinidad. La necesidad de habitar un inmueble se presume respecto del propietario
o de sus indicados cónyuge o parientes que, viviendo en casa ajena, desearen vivir en
casa propia de alguno de ellos, y también respecto de los que, viviendo en casa propia,
desearen trasladarse a vivir a otra casa propia situada en distinta población;
16) Por vencimiento del plazo convenido, en el caso de que el dueño con motivo de ausentarse
del país o de la población donde se encuentre el inmueble, haya dado en arrendamiento
la casa que habite;
17) Cuando se extinga el derecho del arrendador por un hecho independiente de su voluntad,
como cuando expira el derecho de usufructo en razón del cual se ha contratado el
arrendamiento.

El nuevo propietario se adhiere a el numeral 15 del anterior articulo y perfectamente solicita la desocupacion,asi que como decia habra que ser practicos que hable su amigo con el abogado o nuevo dueño y que e concedan un tiempo para buscar casa,y ponerse de acuerdo de existir un deposito la manera en que se devolvera pues la ley prohibe que este sea utilizado para el pago de algun canon,aunque en la practica se hace lo contrario.

Asi pues mi recomendacion seria esa solicitar un tiempo prudencial y meterle a buscar una nueva casa,pues no habria mucho que alegar.

gracias Juan Avelar O por su respuesta, correcto, a mi amigo le tocará buscar casa rápido pero no hay que permitir que se le trate así.

Y a usted que opinión tiene de las obligaciones que tiene el antiguo propietario al momento de entregar el inmueble, porque él lo entrego alquilado? además la nueva dueña sabía que existia un arrendamiento verbal y que la casa estaba siendo habitada por esta familia y así la compro?

Cuanto tiempo se podría solicitar para que le permitan buscar otra casa?


gracias.

MagdaT escribió: gracias Juan Avelar O por su respuesta, correcto, a mi amigo le tocará buscar casa rápido pero no hay que permitir que se le trate así.

Y a usted que opinión tiene de las obligaciones que tiene el antiguo propietario al momento de entregar el inmueble, porque él lo entrego alquilado? además la nueva dueña sabía que existia un arrendamiento verbal y que la casa estaba siendo habitada por esta familia y así la compro?

Cuanto tiempo se podría solicitar para que le permitan buscar otra casa?


gracias.

Su cliente tiene las de perder (un contrato verbal es dificil de probar, y si la otra parte alega que verbalmente acordaron que desocupara?) lo mejor es que busque casa.

Sobre el tiempo que pida el necesario para encontrar casa (1dia, 1 mes, 1 año........) lo importante es que se lo concedan.

En todo caso recuerde que si siguen algun proceso judicial entonces se pueden tardar unos 3 meses para desalojarlo (por rapido que sea no porque mas).

Y obviamente que ya no pague alquiler.

Ah y que sea calmado y claro que no se ofusque que mientras no haya orden judicial no lo pueden obligar a salirse (pero que no se aproveche y se vaya lo mas rapido que pueda no vaya a ser que se meta en un problema penal).