MANDATO MERCANTIL

Hola Colegas,

Tengo una duda la figura de "Mandato mercantil" puede funcionar en caso por ejemplo mi cliente es extranjero es dueño de unos lotes acá en el salvador, los cuales funcionan como parte de un complejo turístico apartamento de playa, él no esta acá, entonces quiere autorizar a otro empresario dueño del complejo turístico donde esta su apartamento, para que este pueda venderlo, alquilarlo, etc o cualquier otra acción, podría hacerse una autorización autenticada , o como un contrato de mandato mercantil o poder especial?

De ante mano gracias.

A mi juicio debería usarse un poder especial para ese fin, puesto que su apartamento no es parte del giro especifico de la empresa o si?
Dejo esta información para fundamentar mi opinión.

El mandato mercantil se extiende a los actos para los cuales se ha conferido y que sean necesarios para su cumplimiento, es decir, únicamente comprende los actos del giro ordinario del negocio encomendado.
Si el mandatario está actuando en nombre y por cuenta del mandante los efectos jurídicos se radican en cabeza del mandante y se traba una relación jurídica entre este y el tercero. Pero si no es representativo, el mandatario es el que debe responderle al tercero con quien contrató y el mandante es como un tercero ajeno a la negociación, aunque lógicamente el mandatario debe traspasar los efectos económicos al mandante del negocio que realizó.

Diferencia y similitudes entre mandato mercantil y mandato civil:
DIFERENCIAS
En que el mercantil, siempre es remunerado y si no se pactan honorarios, se deberán los usuales en el lugar donde la operación se realice. Por lo general, el mandato mercantil es expreso, se hace constar por escrito y se inscribe en el Registro de Comercio. En algunos casos se presume: cuando se trata de los factores y dependientes por su calidad de auxiliares de comercio.
La clase de negocios a la que esta encomendado son distintas, ya que en el mandato mercantil deben practicarse actos de comercio, y en el mandato civil puede ser cualquier otra clase de negocios que se estén gestionando.
En el mandato Mercantil el poder debe inscribirse en el Registro de Comercio por lo cual requiere necesariamente que sea en forma escrita, y en el mandato civil puede ser escrito o verbal o de otra de las maneras inteligibles existentes.
El mandato mercantil tiene la peculiaridad que el mandatario tiene ciertos derechos preferenciales, que no los tiene la rama civil
SIMILITUDES:
En ambos mandatos, el mandatario actúa en nombre y por cuenta del mandante, o sea por cuenta ajena y no propia.
En cuanto a las causas de terminación del mandato mercantil son las mismas que el mandato civil, y en ambas materias el mandatario esta obligado a responder por los daños y perjuicios que ocasiona el mandante por el incumplimiento o exceso de los limites establecidos.

Diferencia entre Mandato, Representación y Poder:
Por regla general, en todos los contratos de mandato se faculta al mandatario para actuar en representación del mandante; sin embargo no es, por lo menos en derecho salvadoreño, una nota característica e imprescindible de este contrato el que siempre se otorgue bajo la idea de la representación, ya que pueden celebrarse contratos de mandato sin representación.
Cuando se otorga un mandato y un poder se trata de un mandato con representación directa, en este supuesto los actos celebrados por el mandatario, repercutirán directamente en el patrimonio del mandante, pues en virtud del poder el mandatario actúa a nombre y por cuenta del mandante.
En el contrato de mandato hay que tener presente la característica de que los actos que realice el mandatario se entenderán realizados por cuenta del mandante, pero pueden realizarse esos actos a nombre del mandante, o a nombre del mismo mandatario. Es decir se dice que el contrato de mandato es representativo o con representación, cuando el mandatario actúa a nombre y se sobreentiende por cuenta del mandante y así al actuar el mandatario no lo hace por su propio derecho o en su nombre propio sino actúa en nombre del mandante. si se celebra un cntrato de mandato por virtud del cual el mandatario se obliga a adquirir una propiedad a nombre (y se entiende por cuenta) del mandante, al celebrar el contrato de adquisición a realizar los actos adquisitivos, aparecerá el bien directamente a nombre del mandante, en cambio si se celebra un contrato de mandato por virtud del cual se autoriza al mandatario a actuar en su propio nombre o por su propio derecho, y haciendo uso de tal facultad adquiere el bien, al celebrar el contrato de adquisición o realizar los actos adquisitivos, aparecerá el bien a nombre del mandatario y requerirá, con posterioridad y en cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato de mandato, mediante la rendición de cuentas correspondientes, traspasar el dominio del bien al mandante, de lo anterior se desprende que el mandato es un contrato y que por virtud del mismo puede concederse o no, una representación.
Si en un contrato de mandato se concede representación, técnicamente se debe considerar que en el contrato está implícito el otorgamiento de un poder, ya que este es el medio, camino o instrumento necesario para conferir la representación y si no se otorga o concede esa representación, entonces no estará involucrado en el mandato el otorgamiento de un poder, de lo anterior se desprende que es posible manifestar una expresión como sigue: “existen mandatos con poder y existen mandatos sin poder y por lo tanto existirán poderes con mandato y poderes sin mandato.
Definición de poder: Se refiere a la institución por medio de la cual una persona puede representar a otra en virtud de un acto derivado de la autonomía de la voluntad o de la ley.
Es el elemento de esencia del poder, el que se indique con toda claridad que el representante actuara siempre en nombre del representado. De aquí se desprende que una persona por el simple hecho de otorgar un poder no se está obligado a nada en relación a su apoderado; y por el simple hecho de otorgar el poder, no se está obligado para con los terceros porque todo depende de la actuación del apoderado.
En síntesis la representación es un acto de conferimiento de poderes otorgados al representado, mientras que el poder o poderes conferidos constituyen el contenido de la representación en cuanto al facultamiento para ejercer actos de dominio, de administración o de conservación y cuidado de bienes y derechos del representado, y cuyo ejercicio compete al re-presentante frente a terceros. El mandato se distingue de la representación y del apoderamiento, porque el mandato constituye la fijación de la naturaleza y contenido de las facultades y los efectos del ejercicio de la representación. el mandato constituye el contenido de facultades que una persona (física o moral) otorga a otra para su ejercicio.

un poder administrativo con clausula especial justamente para la venta de ese inmueble